房地產(chǎn)企業(yè)1-5月銷售的絕對量并不算很低，大部分重點(diǎn)房企銷售數(shù)據(jù)同比仍有增加即可說明這一點(diǎn)，但放在2014年全年目標(biāo)看，完成比例卻很低，可見開發(fā)商年初過于樂觀地預(yù)估了2014年的整體市場。

截至昨日，共有萬科、恒大、綠地、碧桂園、保利等13家A股及H股上市房企公布5月銷售業(yè)績。由于加大促銷力度，以及地方救市政策效果漸顯，重點(diǎn)房企5月銷售有所起色，但1-5月整體銷售目標(biāo)完成率普遍下滑。預(yù)計(jì)下半年房企出貨和去化壓力將陡增，隨行就市、加快去化的銷售策略將成為房企應(yīng)對市場的主流。[4] 

5月業(yè)績大多止跌回升

業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，13家重點(diǎn)房企5月銷售普遍止跌回升。從銷售金額同比情況來看，只有世茂和富力出現(xiàn)下滑，降幅分別為14%和5%，其他房企都有不同程度的上漲，但分化明顯。其中，萬科同比增3%，增幅與上月持平；綠地同比增37%，增幅較上月擴(kuò)大17個(gè)百分點(diǎn)；保利地產(chǎn)同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，由上月的-12%上升到5月的10%；恒大地產(chǎn)和融創(chuàng)中國同比分別增加28%和23%，但增幅較上月有所收窄。

從銷售金額環(huán)比情況看，13家重點(diǎn)房企環(huán)比金額漲跌各半。其中，恒大、首創(chuàng)、富力、世茂、旭輝等環(huán)比有所下滑，降幅分別為9%、28%、27%、3%和6%；其他房企則出現(xiàn)不同程度的上漲，保利、綠地、萬科分別上升47%、25%和14%，而其4月的環(huán)比降幅分別為31%、20%和11%。

5月重點(diǎn)房企業(yè)績回升企穩(wěn)，究其原因，主要是由于房企隨行就市加大了促銷力度，這方面龍頭房企表現(xiàn)特別明顯。其中，萬科方面，北京住總?cè)f科橙3月降價(jià)后，項(xiàng)目持續(xù)熱銷，5月銷售427套，成交7.33億元；綠地集團(tuán)5月147億元銷售中，上海綠地中心二期貢獻(xiàn)了近30%；保利地產(chǎn)則發(fā)揮多盤聯(lián)動營銷優(yōu)勢，加大節(jié)日促銷和折扣營銷力度，以佛山的保利紫山花園和保利公館兩個(gè)項(xiàng)目為例，5月分別銷售4.0億元和2.7億元，環(huán)比分別上升54.7倍和81%，促銷效果顯著。此外，地方救市力度加大，特別是首套銀行信貸有所放松，也推動房企銷售出現(xiàn)回升。

全年目標(biāo)完成率慘淡

雖然5月銷售情況略有好轉(zhuǎn)，但由于前5月總體市場萎靡、銷售不暢，重點(diǎn)房企2014年銷售目標(biāo)的完成情況截至目前并不盡如人意。從1-5月累計(jì)目標(biāo)完成率看，13家企業(yè)中恒大完成比例最高，達(dá)51%；其次是萬科，完成41%；其后的碧桂園、旭輝、保利、富力、世茂、融創(chuàng)完成度均在30%-40%之間；綠地、中國奧園、金地分別為25%、23%和21%；首創(chuàng)置業(yè)只有18%；而花樣年更是完成率只有10%，均低于40%的時(shí)間進(jìn)度線。

一般來說，受春節(jié)因素的影響，上半年房企完成度都會較慢，但2014年與2013年同期相比，大部分房企的業(yè)績完成度也出現(xiàn)不同程度的下滑。像世茂、保利，降幅分別高達(dá)16個(gè)百分點(diǎn)和11個(gè)百分點(diǎn)；綠地、富力也下滑了6個(gè)百分點(diǎn)；首創(chuàng)置業(yè)下降了4個(gè)百分點(diǎn)；中國奧園和融創(chuàng)基本與2013年持平。

有分析人士認(rèn)為，從房企銷售數(shù)據(jù)上看，開發(fā)商年初制定目標(biāo)時(shí)似乎出現(xiàn)了行業(yè)判斷集體失誤的現(xiàn)象。

由于目標(biāo)完成率普遍下降，下半年房企將面臨推案和去化的雙向壓力。一方面，由于業(yè)績完成度低，房企需要加大推案量以加快銷售，確保能完成全年目標(biāo)；另一方面，如果行業(yè)持續(xù)不景氣，房企加大推量也會增加積貨風(fēng)險(xiǎn)。可以明確的是，萬科、綠地、保利等龍頭房企隨行就市、加快去化的銷售策略將成為下半年房企應(yīng)對市場的主流。

市場泡沫

上世紀(jì)80年代至九十年代中后期，中國大陸的房地產(chǎn)市場已經(jīng)跟不上快速前進(jìn)的經(jīng)濟(jì)步伐。1999年中央政府開始在全國范圍內(nèi)停止福利分房制度，開始推行住房分配貨幣化制度，這種制度自1986年開始在煙臺進(jìn)行試點(diǎn)，以提租發(fā)券、空轉(zhuǎn)起步為特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點(diǎn)的行列。

然而由于八十年代末期的高強(qiáng)度通貨膨脹（1988年通貨膨脹率已達(dá)到18.5%），宏觀經(jīng)濟(jì)全面調(diào)整導(dǎo)致銀根緊縮，大量房地產(chǎn)企業(yè)失去了資金來源，產(chǎn)生了中國改革開放以來的第一個(gè)爛尾樓高潮。在這種情況下，住房分配改革與房地產(chǎn)市場的發(fā)展的必然是以沉寂告終。

上世紀(jì)90年代1992年鄧小平南巡講話以后國家對土地批租的審批權(quán)進(jìn)行適當(dāng)下放，南方的房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了一整年的高速發(fā)展。但是這樣的瘋狂建筑高潮卻導(dǎo)致了上游原材料的上漲，這種上漲也造成了新的高強(qiáng)度通貨膨脹，并造就了第二個(gè)爛尾樓高潮。如海南省，廣西北海等的爛尾樓大多出現(xiàn)在這一時(shí)期。

1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，住房公積金制度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產(chǎn)分配制度只在上海進(jìn)行試點(diǎn)。

到了1998年中央政府決定開始停止住房實(shí)物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房后，新建住房原則上只售不租，同時(shí)全面推行住房公積金制度。當(dāng)年中國建設(shè)銀行發(fā)出了中國的第一份個(gè)人住房抵押貸款。

2000年以來進(jìn)入本世紀(jì)，中國大陸房地產(chǎn)市場改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產(chǎn)投資6245億元，占全社會總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產(chǎn)投資升高到14480.75億元，占社會總投資58620.28億元的24.7%（2005年上半年房地產(chǎn)業(yè)投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時(shí)，政府也出臺多項(xiàng)優(yōu)惠政策，以期望房地產(chǎn)業(yè)成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。使用的方法包括，退還個(gè)人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產(chǎn)業(yè)扶持力度等等。在這種背景下，房價(jià)開始迅速竄升。這波房價(jià)波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。

2000年的上海的房屋每平方米均價(jià)為3326元，到2004年時(shí)均價(jià)已上升至6385元，漲幅達(dá)到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價(jià)超過8000元/平方米，2003年這一數(shù)字達(dá)到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價(jià)格超過8000元/平方米, 而市中心的房價(jià)更大多已經(jīng)突破16000元每平方。

而中國大陸其他城市的房價(jià)也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房價(jià)早于上海開始其向上突進(jìn)的趨勢，但也比上海更早遭遇到市場的反擊；北京的房價(jià)漲幅也相當(dāng)驚人，其中國大陸最高房價(jià)城市的地位至2003年初才被上海超出。房價(jià)的漲幅不但集中于中心城市，同時(shí)也蔓延到了一些二級城市。

國家研究機(jī)構(gòu)的學(xué)者和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)者都認(rèn)為此次中國大陸房地產(chǎn)泡沫堪比1991年以前的日本房地產(chǎn)于1997年之前的香港房地產(chǎn)。但是少數(shù)學(xué)者和大多數(shù)的房地產(chǎn)商人則堅(jiān)持認(rèn)為中國大陸房地產(chǎn)市場是不存在泡沫的，這只是長期計(jì)劃體制以后的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發(fā)布了所謂121號文件以加強(qiáng)房地產(chǎn)投資管理牽制過猛的房地產(chǎn)升勢。但是一個(gè)月以后，國務(wù)院發(fā)布的8號令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房價(jià)在政府的自相矛盾中繼續(xù)前進(jìn)，直到2005年年初達(dá)到頂峰。

2005年以來中央政府采取一系列的控制措施以期達(dá)到平抑房價(jià)平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。該意見規(guī)定，“對2年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查”，“對持有不足2年的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時(shí)以交易全額征收營業(yè)稅”，“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”等等。此政策對中國大陸房地產(chǎn)泡沫的沖擊非常明顯，大量消費(fèi)者持幣待購，對市場有很強(qiáng)的下降期望。截至條目編制時(shí)，上海的房價(jià)已經(jīng)回穩(wěn)，上漲趨勢不再明顯，成交亦開始萎縮。